1-8  أهم المعضلات التي تعيق عملية التنمية العمرانية في المنطقة الشرقية:
أ ـ سلبيات التشريعات العقارية:
  كانت سورية من الدول السباقة في إصدار التشريعات العقارية  غير أنها لم تكن كذلك في متابعة التطورات والأبحاث القانونية الجارية حول تطوير وتأهيل التشريعات العقارية لمجاراة التزايد الكبير في عدد السكان ومواكبة خطط التنمية. وظلت التعديلات التي كانت تطرأ على القوانين والمراسيم بخصوص مسائل الملكية العقارية والزراعية في سياق تصحيح الأخطاء السابقة ولإنعاش القوانين السائدة لفترة زمنية محدودة، وكانت هذه التعديلات استجابة لحالات مستجدة أو عابرة. لذلك يتسم التشريع العقاري السوري بشقيه السكني والزراعي بما يلي:
1-  القدم والتقادم.
2-   عدم التحلي بالمرونة في التطبيق.
3-  التناقض والنزاع القانوني بين المركز والمحافظات، بين التطبيق العملي والتوجيهات السياسية التي تأتي من العاصمة.
4-  الشمول وعدم مراعاة الخصوصية المحلية والمناطقية، والتي هي من صلب التشريعات العقارية.
5- الافتقار إلى استشراف المستقبل عند سن القوانين وإصدار المراسيم وخاصة في مجال تنظيم المدن. مثل القانون رقم (60) الناظم لاستملاك الأراضي المهيأة للبناء في المدن.(3)
6-  عدم إشراك أصحاب الاختصاص والخبرات في تحديث وسن التشريعات العقارية، وخاصة الجامعات ونقابة المحامين، ونقابتي المهندسين والمقاولين.
ب ـ القوانين الاستثنائية في مجال العقارات والبناء:
لقد تم إصدار قوانين استثنائية في مجال ملكية الأرض واستثمارها، ضمن مناخات وظروف سياسية وتاريخية ملتبسة، تم بموجبها  تقييد وعرقلة مجمل النشاط العقاري والعمراني وتجميد خطط  التنمية في مناطق حدودية واسعة من سورية، وفي المنطقة الشرقية على وجه التحديد.
 فقد جعلت هذه المراسيم كامل محافظة الحسكة منطقة حدودية يتم بموجبه التعامل معها حسب إجراءات استثنائية وطارئة. فقد صدر المرسوم التشريعي رقم (193) لعام 1952 والذي كان يتضمن ما يلي:
أ ـ  المرسوم التشريعي رقم 193 لعام 1952 وتعديلاته:
 إن المرسوم التشريعي رقم (193) المؤرخ 3/4/1952 ينظم الأحكام المتعلقة بتملك العقارات والحقوق العينية العقارية في مناطق الحدود وقد عدل بالمرسوم التشريعي رقم (53) تاريخ 19/8/ 1952، وكذلك بالمرسوم التشريعي رقم (75) تاريخ 28/7/1962.
  وقد حظر المرسوم وتعديلاته على إنشاء أو نقل أو تعديل أي حق من الحقوق العينية على الأراضي الكائنة في مناطق الحدود، وكذلك استئجارها أو تأسيس شركات أو عقد مقاولات لاستثمارها زراعيا لمدة تزيد على ثلاث سنوات وكذلك جميع عقود الشركات أو عقود الاستثمار الزراعي التي تتطلب استئجارها مزارعين أو عمال أو خبراء من الأقضية الأخرى أو البلاد الأجنبية إلا برخصة مسبقة تصدر عن وزير الداخلية بناء على اقتراح وزير الزراعة والإصلاح الزراعي بعد موافقة وزارة الدفاع ( وبالتالي الأمن العسكري في وزارة الدفاع) وقد شملت قرارات المنع هذه الأراضي والعقارات داخل المدن وخارجها(4).
 وقد تم تعيين مناطق الحدود التي يشملها المرسوم التشريعي رقم 193 بموجب المرسوم التشريعي رقم (2028) تاريخ 20/3/ 1956 الذي عدل بالمرسوم رقم 3407 تاريخ 3/12/1957 والمرسوم التشريعي رقم 1360 لعام 1964 وقد عينت هذه المراسيم مناطق الحدود المشمولة بأحكام المرسوم التشريعي رقم (193) على الشكل التالي:
1-   كامل محافظتي القنيطرة والحسكة.
2-    كامل منطقة جسر الشغور.
3-    المناطق الحدودية المتاخمة للحدود التركية بعمق خمسة وعشرين كيلو مترا، وهي من الشرق باتجاه الغرب:
  تل اواديس – دميركو – كاسروك – تل التوابل – خربة السمرة – جول بارات – قوموتلو – تل الديباك – الفايدة – تل عبد السلام – تل العصافير – عين مويلحات – بير ارغوبا – تل الحمام – سبع جفار – خانيق – خرابة – بطانة – برق – ابو شار – دادات – البوير – صيادة – قاتلي كوير – تل البطال الشرقي – اخترين – تليلين – كفرة – كفر خاشر – مرعناز – عفري ( البلدة) – باسوطا – برج عبدالو – غزوية – دير سمعان – فاتورة – تل اعدة – الدانا – تل عفرين – كفر كرمين – مغاز – قرقانيا – سعانا – كفر تخاريم – ارمناز – بيرة ارمناز – الغفر – قرميدة – حمام شيخ عيسى – دادخين – خطاب بطيبات – الرانة – قرقر – جب الحمر – دورين – الكرم – كفرية – سولاس – سركسية دامار (5)
 وبذلك نجد أن التشريعات العقارية قد أخرجت بموجب القانون مناطق واسعة من سورية والجزيرة السورية بشكل خاص من خطط التنمية العمرانية وبالتالي التنمية الاقتصادية ـ الاجتماعية، وهي تقف حجر عثرة رئيسي أمام التنمية العمرانية والنشاطين العقاري والزراعي في المناطق المذكورة أعلاه،
أما في مناطق شرق سورية فكامل محافظة الحسكة اعتبرت منطقة حدودية، وكذلك مناطق واسعة وخصبة من شمال محافظة الرقة.
 وبالتالي قد حرمت هذه المناطق من أي دعم تنموي على شكل قروض أو ما شابه ذلك من تأسيس شركات زراعية وعقارية، بل نجد أن قرارات المنع لأي  نشاط عقاري وتنموي واضحة وصريحة، وبالتالي قد ثبتت وجمدت التنمية العمرانية في هذه المناطق.
وبهذه المناسبة يمكن التذكير على أنه من النادر أن تقوم أي دولة في العالم بسن هذه القوانين التي تلغي النشاط الاقتصادي ـ الاجتماعي المرتبط عضويا بالتنمية العمرانية والزراعية على مساحات شاسعة من أراضيها مهما كانت الظروف وإن كانت الدولة في حالات حروب طاحنة مع الجوار.
هذا وقد ترتبت على هذه المراسيم والاجتهادات المبالغ في حساسيتها ودرجة أهميتها العسكرية من قبل بعض الجهات ذات الطابع الأمني والسياسي حرمان السكان من فرص القروض العقارية والصناعية والسياحية والنشاط الزراعي، وتبعها حرمان السكان من فرص العمل والاستقرار، كما تراجع الإنتاج الزراعي، ولم تؤسس شركات للصناعات التحويلية. وانعكست هذه الإجراءات الاستثنائية على مجمل النشاط العمراني في المنطقة الشرقية والشمالية في سورية.
كما أثرت على شكل توزيع الأراضي الزراعية خارج المدن وكذلك على امتلاك العقارات داخل المدن. لذلك يبدو للدارس أن استمرارية هذه المراسيم وتطبيقاتها تبقى أحد أهم العوامل المعرقلة لمسار التنمية العمرانية وبالتالي الاقتصادية ـ الاجتماعية في المناطق الشرقية والشمالية من سورية.
ثانيا: ما يمكن أن يكون عليه الأمر:
2ـ1  نمو كبير في الحواضر والبلدات القائمة واضمحلال العديد من القرى والمزارع:
 نتيجة الزيادة السكانية والهجرة من الريف إلى المدينة، وبالتالي عدم إمكانية بناء المزيد من المساكن وتامين الخدمات والمرافق العامة، وغياب خطط واضحة وعملية للتنمية العمرانية بشقيها الحضري والريفي، ظهرت المزيد من الأحياء ومناطق السكن العشوائي على أطراف المدن الرئيسية ومراكز المحافظات الشرقية، وعلى مسار الطرق العامة في ضواحي المدن. حدث ذلك على حساب اضمحلال وتراجع العديد من القرى المنتجة والمحققة لقدر معين من الاكتفاء الذاتي، خاصة من الناحية الغذائية، وكانت هذه القرى تساهم في إنتاج فائض من المحاصيل الزراعية والثروة الحيوانية.
إن هذه القرى الآيلة للاضمحلال  تعتبر مشاريع ونويات  قائمة للنمو العمراني والتنمية المستدامة في المنطقة الشرقية فيما لو تم تامين المستلزمات الخدمية الأساسية لها.
 كما نجد في الوقت الراهن عدم توازن وتناسب في توزيع خدمات البنية التحتية ومستلزمات التعليم والصحة في القرى والأرياف الصغيرة. لأن حالة التزايد المستمر في عدد المساكن وعشوائية التوزيع في القوى العاملة بين السكان وتلقائيته النمو العمراني،  يوحي بارتسام   سيناريو سلبي  ومتشائم   لمستقبل العمران والنمو الحضري في المنطقة الشرقية، والذي يمكن تصوره وتلخيصه كما يلي:
2-2 سيناريو سلبي:
·        ازدياد كبير في عدد السكان واستمرار تقاليد تعدد الزوجات و تزايد عدد الأطفال.
·    زيادة الطلب على المساكن، ويقدر العدد بعشرات الآلاف من المساكن في مختلف المناطق الشرقية، في الحواضر والأرياف.(6)
·   اكتظاظ المدن الرئيسية ومراكز المحافظات بالسكان واستقطاب جزء من الفائض السكاني وتوطينهم في أحياء المخالفات والمساكن العشوائية وعلى طول الطرقات العامة، وعدم قدرة ميزانيات مجالس المدن من تخديم هذه الأحياء، نظرا لتسارع تضخمها وامتدادها الأفقي وتبعثر المساكن فيها أحيانا.
·   تراجع وتآكل كبير في مساحات الأرض الزراعية في ضواحي المدن والقرى والبلدات وخاصة على ضفاف الأنهر الحية:( الفرات والخابور، البليخ، الجق جق) إضافة إلى تلوث كبير لمياه هذه الأنهر. حيث يبين سجل القياسات والملاحظات الميدانية لمحتوى مياه أنهر الجق جق والخابور واللذان يصبان في سد الحسكة الجنوبي أن درجة تلوث هذه الأنهر في ازدياد كبير.(7)
·  نقص شديد في مياه الشرب.
·   نقص الإنتاج الزراعي وتراجع مساحات الأرض الزراعية المروية.
· تراجع الإنتاج الحيواني وتراجع نمط الحياة الرعوية المنتجة للثروة الحيوانية، بسب الانتقال غير المتوازن والسريع من البداوة والرعي إلى الحياة الحضرية والريفية، وعدم إيجاد ضوابط لعملية الانتقال هذه.
·  تشابكات ملكية الأرض في الحواضر وتضخم ظاهرة السكن العشوائي والمخالفات، وزيادة الطلب على الأرض المخصصة للبناء، وارتفاع مذهل في أسعار المقاسم المعدة للبناء، وذلك نتيجة عدم مواكبة مجالس المدن لهذا الطلب المتسارع، وعدم وضع مساحات كبيرة ضمن المخططات التنظيمية للمدن، وعدم توفير المناخ التشريعي والفني ـ التقني لاتساع رقعة الأرض المخصصة للسكن والخدمات العامة.
·   تفتت حجم ملكية الأرض الزراعية وتآكلها أمام زيادة السكان وامتداد البناء، خاصة على ضفتي نهر الفرات، مما ينعكس على التوازن البيئي وإنتاجية الأرض الزراعية، التي تتناقص وتنكمش مساحاتها بسرعة كبيرة، وتأثير هذا التناقص على  الاستقرار الاجتماعي في الريف.
·   تلوث نهر الفرات وتبخر قسم هام من مياهه، وبالتالي موت شريان الحياة الأساسي في المنطقة الشرقية.
·   التحديث الكامل وغير المنسجم مع البيئة لنمط العمارة المحلية، ولمواد البناء المستخدمة فيها(إسمنت ومعادن وبلور)، والتي ستسبب خللا بيئيا وتبعية اقتصادية وأزمة طاقة مستفحلة (تبريد, تدفئة) في عموم المنطقة الشرقية. كما ستساهم عملية التحديث هذه في تعميق أزمة مواد البناء وزيادة الطلب عليها، وبالتالي ارتفاع كبير  في سعر الإسمنت وحديد التسليح والحديد الصناعي، كما حدث مطلع عام 2006 وحاليا 2008.
 وكنتيجة لمجمل هذه العوامل وتفاعلاتها المركبة، فمن المتوقع  بدء ظهور ملامح  لدورة خراب نسبي  لعمران الجزيرة السورية، كما حدث عدة مرات في التاريخ، وان كانت بصيغ وأشكال مختلفة. فهي على الأرجح ستكون هذه المرة  دورة خراب بيئية واجتماعية، وليس بالضرورة أن يكون خرابا شاملا  بالمعنى الفيزيائي والحسي المباشر، ولكن بالمعنى الإنتاجي وبالمقاييس التنموية والبيئية السليمة.
ثالثا: ما يجب أن يكون عليه الأمر:
ولتجنب هذه الكارثة العمرانية المتوقعة يجب اتخاذ  الاحتياطات والإجراءات الضرورية والتي يمكن عرض وتلخيص أهمها على الشكل التالي:
3-1  وضع خارطة عمرانية إقليمية على مستوى القطر، وأخرى لإقليم شرق سورية "المفترض" والمزمع تنميته، مع توفير كافة المخططات التفصيلية، وحتى التنفيذية منها. وذلك لرسم التصور المستقبلي لآليات ومسارات التطور العمراني المقترحة، وتثبيت العلاقة العمرانية المتوازنة  بين الريف والمدن والمستقرات الحضرية والريفية (المستقبلية)، وكذلك وضع وتثبيت مراكز الإنتاج ومناطق الأمل للتنمية العمرانية والاقتصادية ـ الاجتماعية على هذه المخططات. وذلك بهدف رسم وضبط موضوع التطور العمراني والتوزيع العمراني وانتشار المستقرات الحضرية والريفية وعدم تركها للصدفة وللعوامل التي تخرج عن تحكم التخطيط المسبق، والتي تأتي نتيجة حركة العوامل والمحفزات المحلية الآنية والمحدودة، وينبغي أن يظل موضوع التخطيط العمراني ضمن إطار برامج علمية مستقبلية، وفي سياق  بيئي محلي  وتنموي مناطقي جغرافي محدد.
3-2  وضع مخططات تنظيمية مناطقية: Master plan   دقيقة ومستكملة للشروط والمعايير الهندسية  تشمل سائر القرى والبلدان والمدن ضمن المنطقة المحددة، وأخرى تفصيلية لكل تجمع سكاني يتجاوز عدد سكانه مائة شخص، على أن يتم لحظ التطور والتوسع والنمو الحضري لخمس وعشرين سنة مقبلة على أقل تقدير.
3-3 وضع مخططات لاستخدام الأراضي على مستوى الإقليمي والمناطق والوحدات الإدارية، بهدف التخطيط الإقليمي والمناطقي طويل الأمد. 
3-4 تحديد مناطق الأمل العمراني على المخططات الإقليمية، ونقترح المثلث الداخلي في بادية الجزيرة والذي يقع بين الرقة ودير الزور والحسكة، والذي يتجاوز مساحته 6000ستة آلاف كيلو متر مربع. المبين على الخارطة رقم (1) وتسميته بمنطقة أمل رقم واحد ، على سبيل المثال. وهكذا يتم تحديد مناطق محددة ومخصصة للتنمية العمرانية المستقبلية. وفي الصور رقم(1) مشاهد توضح طبيعة الأراضي في المثلث المذكور، وتبين هذه المساحات الواسعة  التي تنتظر التوسع والإنعاش العمراني.


 صور(1-1) جانب من أراضي بادية الجزيرة بين دير الزور والرقة بقرب نهر الفرات


صورة رقم (1-2) أراضي بادية الجزيرة غير المستثمرة بجوار طريق عام الرقة ـ دير الزور، على الضفة اليسرى لنهر الفرات

3-5 إلغاء تشابك علاقات نقل الملكية وقضايا الإرث المعقدة، والسعي لنقل ملكية الأرض بسهولة ويسر، وخاصة في محافظة الحسكة، ولتشجيع الاستثمار العقاري والزراعي.

3ـ11  التركيز على نهر الفرات بوصفه عصب رئيسي للتنمية  المستدامة ومسارا رئيسيا للتنمية العمرانية المستقبلية:

ه ـ بناء سلسلة سدود جديدة على نهر الفرات ضمن خطة علمية دقيقة، لدعم التنمية العمرانية ولتوفير مصادر جديدة للطاقة والمياه، ولتأمين احتياطي استراتيجي للمياه يتم تخزينها في بحيرات اصطناعية خاصة وأمينة. كما قد تشكل هذه البحيرات مركز استقطاب سكاني وبالتالي نواتا لمناطق عمرانية واعدة ومستقبلية.